美国房产置业指南，四大税务科普

月飞雪

　　近年来，越来越多的人因为这样或那样的原因，选择在美国置业买房，而经过了前期复杂的选房过程，却因欠缺对美国税法的了解而遇到各种麻烦。众所周知，美国是个税收大国，在美国，税收跟财产行为是如影随形的，在美国投资有这样一句话：懂税便是懂投资。下面就让我们跟CBRE世邦魏理仕一起来了解外国人在美国置业会涉及到哪些税务？
　　美国置业税务之房产税
　　房产税是依据房产的应税价值乘以房产税税率计算得来。不论是自住还是出租，房产税都是必要的。而税率是由各州及地方县议会根据当地的财政需要各自制定的，房产税率最高的三个州为新泽西、伊利诺伊和新罕布什尔；最低的三个州为夏威夷、阿拉巴马和路易斯安那，但基本都保持在1%-3%不等。
　　
　　一般来讲，作为外籍人士以个人名义购房，如果仅仅自住并且不需要在美国报税则无法抵扣房产税，如果有租金收入并在美国报税，则可以在报税时申报缴纳的房产税，根据交税数额进行抵扣。以公司名义购房，如果有收入需要报税，则房产税可以作为公司成本在报税时抵扣。在美国持有房产的中国人士应谨防漏缴或不缴房产税，严重情况下美国**有权没收并拍卖房产。
　　美国置业税务之投资收益所得税（资本利得税）
　　投资收益所得税，分为房屋出租收益和房屋出售收益。
　　房屋出租收益
　　对非美人士来说，由于不满足美国税收居民的条件，仅需要申报美国房产的出租收入和相关费用。外国人在美国当房东，获得的租金收入属于美国境内的收入，必须在美国缴纳所得税。对于外籍人士来讲，对租赁所得进行课税的方式由房产拥有者参与租赁经营活动的程度而定。如果只是单纯出租，即租户在支付房租外，另外自行支付房地产税、维修费用和保险费，那么房产拥有者被视为被动参与经营，这种被动租赁收入采用统一30%税率，而且税务**需要提前扣除。被动租赁收入的30%，是指租约上房东与租户约定的租金，房东不得扣除物业费、保险费、中介费、维修费等与房屋维护相关的支出费用。另一方面，如果外籍人士参与了日常管理、运营和维护出租房屋，那么房产拥有者就属于积极参与经营，租赁收入可以依照普通累进税率进行纳税，这时抵押**利率、房产税、维护费用、修理费用和折旧等费用都可以作为支出来计算所得税。外籍投资者可以选择将被动出租收入作为在美国的贸易或业务，从而按照累进税率纳税。
　　
　　在美有出租收入的外国房东，需要在每年6月15日之前应填写税务申报表格，申报给美国税务局。如果来不及准备报税材料，可以申请延期到当年10月15日。但必须要在6月15日报税截止日或之前及时递交延期申请。在递交税表时需要同时递交纳税人识别号申请表，即ITIN (Individual Taxpayer Identification Number ITIN)，这是美国国税局针对非美国税务居民，但有报税义务的人士而专门设立的识别号码。没有ITIN，就无法向美国税务局报税。
　　房屋出售收益
　　资本利得是指买卖财产产生的价差收入，因资本利得是在出售资产时实现，故属于出售当年度的所得。当房产出售时，出售价格与出售成本之间（包括增值成本：如装修，维修成本等）的差额即是资本利得，投资者根据房产持有时间的长短按照资本所得收益纳税。如果是短期持有，即持有房产不到一年，则资本利得按照个人所得税的税率纳税（10%-39.6%）。如果是长期持有，即一年以上，则资本利得税为0至20%（大部分按15%）。
　　一般来说，非美人士在美国投资的资本利得比美国税务居民有税收优势，但是，针对房产投资有特别的规定，外国人出售美国房产与美国税务居民一样，同样需要缴纳“资本利得税”。外籍人士在出售美国房产时，买方将按照**规定代扣成交额的15%作为预扣税。买方代理律师必须在房产成交后的20天内将预扣税上交美国国税局，作为非税务居民的卖方（外籍人士）将会收到售房余款以及8288A 表作为今后的报税凭证。15%的预扣税并不是卖方应该缴纳的所得税，卖方可以通过税务申报来申请退回多缴的预扣税。
　　
　　对于外籍买家，房屋出租收益和出售收益都是预缴税，如果真正的税款比预缴金额低，您可以在报税时将多付的税金取回，如果真正的税款高于预缴税，在报税的时候您也有责任将剩余部分补齐。
　　美国置业税务之房产赠与税和遗产税
　　虽然近期川普的税改方案已经尘埃落定，遗产税或将在2024年废除，但针对外国人在美国的赠与税、遗产税规定是否会改动尚不明确。遗产税纳税身份可分为美国公民、本土化人士(Domicile)和非本土化人士(Non-Domicile)。遗产规划主要涉及赠与税、遗产税、继承税和隔代赠与税。
　　赠与税
　　根据美国联邦税法的规定（请注意由于不同州的关于赠与税和遗产税的要求不同，我们这里仅讨论联邦税法），赠与税的免税额部份分为年度免税额和终生免税额，年度免税额是按照每个受赠人计算的。2018年，个人对每个受赠人的免税额为15,000美元，如果是夫妇共同赠与同一人，免税额则为30,000美金。另外，超过年度免税额的部份可以享受赠与和遗产的终生免税额度，这个免税额是按照每个赠与人来计算的，2018年美国公民和居民的免税额为11,180,000美金，如果赠与人为了避免缴纳赠与税而采用终身免税额度，则遗产税可使用的终身免税额度会相应减少。但是，对于非美国税务居民（外籍人士）来说，终身免税额度仅有60,000美元。
　　联邦遗产税
　　如何计算和征收:
　　① 先算总遗产（Gross Estate）。名下的所有资产，包括房产、现金、退休金、投资资产、退休金、年金、保险、经营资产等，都属于遗产，并且需要按公平市场价（fair market value）来计算。
　　② 用总遗产减去扣除额（Deduction）计算可税遗产（Taxable Estate）。主要扣除额包括房屋**、借债、遗产管理费、遗产管理中资产的损失、传给夫妻一方的资产（Marital Deduction）以及捐给合格慈善机构的资产（Charitable Deduction）。
　　③ 限期现金缴纳。如果可税遗产超过联邦遗产税免税额（2017是$549万），超过部分按照适用税率计缴遗产税，最高税率可达40%（2017）。美国税务局要求在死者去世后9个月之内交清遗产税，但可申请6个月的延期。另外，遗产税必须以现金支付。
　　
　　赠与税和遗产税上定义的“税务居民”比所得税上定义的“税务居民”更加严格，除了要求纳税人有永久居住权以外，还要有长期居住美国的意向，美国国税局对长期居住意向的判定比较主观，主要考虑因素包括留美时间、家庭及朋友居住地及商业活动所在地等，仅仅持有绿卡不能自动符合赠与税和遗产税上定义的“税务居民”要求。
　　关于CBRE世邦魏理仕：世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是财富500强和标准普尔500强商业地产服务和投资公司(按2015年的营业额计算)。
　　公司拥有员工超过70,000名（不含联营公司），通过全球400多家办事处（不含联营公司）为地产业主、投资者及承租者提供服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。